شرایط قانونی خرید ملک در اسپانیا


جزئیات فرایند خرید و امور مالی و قانونی

فرایند خرید در اسپانیا پیچیده تر یا ساده تر از دیگر کشورهای اروپا نیست. وقتی که در مورد ملکی که مناسب شما است تصمیم گرفتید اولین مرحله پرداخت حق رزرو به مبلغ حدود 6,000  یورو است. این پول ها عموماً توسط بخش فروش شرکت سازنده نگاه داشته می شوند و به شما مدت 30 تا45 روز مهلت برای ساماندهی مالی مرحله پرداخت ، انجام امور اداری ، در صورت لزوم، می دهد.در پایان از شما خواسته می شود که یک قرارداد خرید خصوصی، در حضور سردفتر اسناد رسمی )بنا به قانون لازم است که یک مسئول دولتی اسپانیایی شاهد امضاء باشد( امضاء نمایید و کلیه مدارک به اداره ثبت املاک ارسال می شود تا نام شما را بعنوان مالک قانونی سند مالکیت و دفتر ثبت نمایند.

هزینه های متعددی وجود دارد که باید از آنها مطلع باشید و شما باید 11%  الی 13 % قیمت خرید برای پوشش دادن آنها را در نظر داشته باشید. اگر چه تغییرات قانون ممکن است بر قیمت ها تاثیر بگذارد.

همیشه قبل از انتخاب ملک با در نظر داشتن بودجه خود شروع به جستجو نمایید. بخاطر داشته باشید که مالیات و دیگر عوارض باید در نظر گرفته شوند. مالیات خرید بسته به اینکه آپارتمان نوساز یا به عبارتی سند دست اول باشد 10% و در حالت سند دست دوم 8% می باشد. هزینه های دیگری نیز وجود دارند از قبیل هزینه های حقوقی، که در منطقه معمولاً 1% قیمت خرید بعلاوه VAT میباشند. حق الزحمه های دفتر اسناد رسمی نیز حدود 1% ارزش اعلام شده ملک بوده و توسط قانون تعیین می شود.

در زیر هزینه های خرید یک ملک به قیمت 200,000 یورو بعنوان نمونه آمده است:

  • قیمت خرید 200,000=  یورو
  • %10 ( VAT )مالیات انتقال  20,000= یورو در صورت Resale  8%
  • %1   + (21%)VATهزینه حقوقی (حق الزحمه وکیل)=   2420یورو
  • %1 هزینه دفتر اسناد رسمی  2,000= یورو
  • %0/6 هزینه ثبت زمین  1,200= یورو
  • مبلغ کل 225,620= یورو


روش عمومی برای
خرید ملک در اسپانیا

شماره شناسایی خارجی ( NIE ) در اسپانیا چیست ؟ و در چه مواردی کاربرد دارد ؟

شماره NIE  نمونه ملموس شماره فردی مالیاتی افراد در اسپانیا می باشد  که همانند شماره ملی افراد در ایران می باشد . شما نمی توانید بدون داشتن این شماره هیچ گونه مراوده مالی اعم از خرید و فروش داشته باشید . NIE  را می توان شماره ملی شما در اسپانیا دانست . کارشناسان سیاحتگران ساحل آفتاب می توانند با داشتن یک وکالت از طرف شما ظرف مدت یک هفته این شماره را برای شما دریافت نمایند .

تمامی افرادی که علاقمند به خرید و فروش ملک در اسپانیا ( و یا هر چیز دیگری که شامل پرداخت مالیات به درآمد داخلی اسپانیا شود ) به شماره NIE در قانون اسپانیا و به دنبال اهداف مالیاتی دارد . تهیه این شماره از نزدیکترین کنسولگری بسیار گران تر است از در یافت آن از خود اسپانیا ولی هنوز هم ممکن است برای تعداد بسیار زیاد خریدار ملک غیر مقیم این کشور مزیت هایی داشته باشد .

اگر تصمیم به تهیه شماره NIE در حالی که در کشور خودتان هستید گرفتید  ، نیاز دارید که تمامی مستندات ضروری مورد نیاز را فراهم کرده  و سپس به کنسولگری رفته و فرم های NIE را که از شما خواسته می شود را در مقابل چشمان کارکنان کنسولگری این کشور تکمیل نمایید . سپس مهر رسمی اعتبار سنجی شما به شما تحویل داده خواهد شد .

برای دریافت این شماره شما به مدارک زیر نیاز خواهید داشت :

  • کپی گذرنامه مهر شده
  • دو عدد عکس پاسپورتی که به تازگی انداخته باشید . پشت عکس ها باید سفید باشد و افرادی که از عینک استفاده می کنند نباید در عکس عینک به چشم داشته باشند .
  • اصل و کپی سندی که نشان می دهد چرا شما به دنبال تهیه شماره NIE هستید
  • پاکت آدرس دار . پاکت باید به اندازه کافی بزرگ باشد تا تمامی مدارک زیر را بتواند در خود جای دهد :
  • فرم NIE با قید آدرس پلیس مرکزی HQ مادرید . فرم NIE باید امضاء ومهر شده باشد
  • پاسپورت اصلی و کپی پاسپورت مهر و امضاء شده
  • مدارک و مستندات مهاجرتی  عمومی مورد نیاز کنسولگری
  • مدارک مورد نیاز اداره پلیس اسپانیا

پاکت حاوی این مدارک باید به مادرید ارسال شود و شما باید منتظر دریافت شماره NIE خودتان باشید .

پیش قرار داد

هنگامی که شما می خواهید در اسپانیا املاک خرید و فروش کنید و به ما  این دستور را می دهید ، ما اقدام به جستجو در سرزمین اسپانیا می کنیم تا ببینیم که صاحب ملک چه کسی می باشد ، و اینکه آیا او اجازه فروش خانه را دارد  و اینکه هیچ میراث دار و اشکالی در انتقال ملک وجود دارد یا خیر .

وقتی که نتیجه این جستجو از اسپانیا دریافت شد و درصورتیکه نتیجه رضایتبخش باشد ما هم یک قرارداد  خصوصی تنظیم می کنیم و بطور مستقیم برای امضا  قرار داد معتبر مان به محل  ارسال می کنیم . امضاء این قرا داد معتبر در دفتر اسناد رسمی محلی املاک  به عنوان متولی خرید و فروش انجام خواهد شد .

به عنوان مثال اگر پرداخت مرحله ای برای قیمت فروش  املاک در حال ساخت در نظر گرفته شده باشد  و یا خرید و فروش  نیازمند مجوز برنامه ریزی باشد در آن صورت داشتن یک قرارداد خصوصی به نظر ضروری خواهد رسید . اگر نیاز باشد که ما با شما در ابتدا به توافق برسیم ، سپس با طرف دیگر قرار داد برای توفق وارد مذاکره می شویم . درصورتیکه قرار داد مورد توافق قرار گرفت طبق روال استاندارد مبلغ قرارداد موقعی پرداخت می شود که  امضاء شده باشد . معمولا جزئیات حساب بانکی طرف دیگر در قرار داد عنوان خواهد شد و انتقال پول از بانک انتقال دهنده به بانک صاحب  حساب فروشنده انتقال داده خواهد شد . راه دیگر این است که ابتدا پول به حساب ما واریز شود و ما این پول را از طرف شما پرداخت نماییم .

نقل و انتقال پول در  اسپانیا در حدود 10 روز طول خواهد کشید و در این مدت بسیار مهم است که شما اطمینان داشته باشید که سرمایه شما بصورت شفاف در حساب ما منظور شده و تمام مواردی که در ذیل قرار داد آورده شده  رعایت شده است . این اطمینان باید برای شما قبل از تکمیل و امضاء قرارداد حاصل شده باشد . 

وام مسکن در اسپانیا

اگر برای پرداخت هزینه ملک نیازمند استفاده از وام مسکن در اسپانیا می باشید بسیار مهم است که  با یک وام دهنده تماس گرفته و مدارک مورد نیاز آن را در سریع ترین زمان ممکن برای او فراهم و ارسال نمایید . وقتی که اسناد وام مسکن کامل شد ، وام دهنده برنامه ای خواهد داشت برای ارزیابی  ارزش ملک  و سپس پیشنهاد رسمی خود را برای میزان وام مسکن ارائه خواهد داد . خیلی مهم است که یک پیشنهاد رسمی  و یا توافقنامه  از سوی وام دهنده خود بصورت قراردادی خصوصی امضاء شده داشته  باشید . به دلیل اینکه اگر وام مسکن شما بعدا رد شود و پذیرفته نشود  ریسک این وجود دارد که  تمام پول پرداختی خود را از دست بدهید .

اگر با یک وام دهنده مسکن برنامه خود را تنظیم کرده اید  لطفا با ما در میان بگذارید .

اگر در حال فروش ملک باشید و یک وام مسکن هم داشته باشید ما برای شما یک اظهاریه باز خرید از وام دهنده  تهیه خواهیم کرد و و برنامه ای را برای حل و فصل این موضوع در انتها تنظیم خواهیم کرد .

ارسال قرارداد

وقتی سپرده پرداخت شد  ما با طرف دیگر قرارداد ارتباط برقرار کرده و قراری را برای تکمیل خرید و یا فروش می گذاریم . همانگونه که در بالا اشاره شد این قرار داد در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد و تمامی هزینه های  مورد نیاز برای انتقال  همانطور که در قرار داد خواهد آمد باید به ما ( یا به بانک وام مسکن دهنده ) قبل از امضاء قرار داد اصلی و معتبر پرداخت شود .

قرارداد  املاک زیر ارزش واقعی اعلام شده در اسپانیا

قبل از امضاء قرارداد طرفین باید در خصوص مقدار ارزش ملک که در قرار داد ذکر شده است با هم توافق کنند . فروشندگان ممکن است درخواست   قیمتی زیر ارزش واقعی ملک داشته باشند . قیمت زیر  ارزش واقعی تقلب مالیاتی محسوب می شود و غیر قانونی است . باید از این موضوع دوری کنید . مبلغ اعلام شده در قرار داد شامل 8 درصد مالیات  انتقال سند می باشد و شکل پایه ای برای محاسبه این می باشد که چه مقدار مالیات به  سود سرمایه شما در هنگام فروش ملک تعلق خواهد گرفت .  مالیات سود سرمایه  در اسپانیا 19 درصد می باشد .

هر چند به نظر می رسد شما مقداری از سرمایه تان را در هنگام خرید ملک زیر ارزش واقعی حفظ کرده اید ولی با مسئولیت بزرگتری در واقع در هنگام فروش ملکتان رو به رو خواهید شد .

وصیتنامه  اسپانیایی

ما به شدت به شما برای داشتن یک وصیت نامه اسپانیایی برای تمامی خرید ها و دارایی های خود در اسپانیا توصیه می کنیم . وصیت نامه اسپانیایی  باید در دفاتر رسمی اسپانیا به امضا رسیده و معقولانه اش این است که با امضاء قرارداد این وصیت نامه را هم امضاء کنید .  ما می توانیم این وصیت نامه را برای شما تنظیم کرده و هزینه آن را در قرار داد ذکر کنیم . 

وکالت نامه

اگر شما قادر به حضور و امضاء قرار داد نمی باشید می توانید با دادن یک وکالت نامه به ما این اجازه را بدهید که ما از طرف شما این قرار داد را امضاء کنیم . اگر هم شما برای تامین سرمایه خرید ملک بخواهید از وام مسکن استفاده کنید ما قادر خواهیم بود با وکالت نامه شما از طرف شما  قرارداد وام مسکن را امضاء کنیم . هزینه وکالت نامه نیز در قرار داد عنوان خواهد شد .

آب ، برق و گاز در اسپانیا

معمولا وقتی در حال خرید یک ملک در اسپانیا هستید پس از پایان قرار داد آب و برق  و گاز متصل خواهد شد  و اگر این اتفاق نیوفتد معمولا حدود 4 هفته طول خواهد کشید تا این خدمات برای شما متصل شود . بنابر این بخصوص افرادی که ملک را به منظور انجام کار و شغل خود خریداری می کنند باید این موضوع را به ذهن خود بسپارند .

اگر خواهان خرید ملک دست دوم در اسپانیا هستید باید تمام قرارداد هایی که فروشنده دارد را طبق قرارداد اصلی  به شما واگذار نماید . این موضوع حدود 3 هفته برای دفاتر رسمی به طول خواهد انجامید. سپس یک نسخه از  قرارداد اصلی برای سازمان های آب و برق و گاز و تلفن برای راه اندازی خدمات خود برای ملک مورد نظر ارسال خواهد شد . خبر خوب اینکه شما می توانید از همان ابتدا با این سازمان ها ارتباط برقرار کنید ولی به احتمال زیاد تا قبل از اینکه قرار داد به نام شما شود ممکن است وقت زیادی از شما را تلف کند .

چه اینکه شما ملکی دست اول یا دست دوم خریداری نمایید بسیار مهم است که بخوبی شخصی را که ارتباط شما را با سازمان های مرتبط برقرار می کند بشناسید این فرد می تواند مشاور املاک ف فروشنده و یا ما باشد .

اگر تمایل به این دارید که این کار توسط ما برای شما انجام شود بنابراین باید اختیارنامه ای از طرف شما به ما داده شود تا بتوانیم با این سازمان ها از طرف شما وارد  ارتباط شویم .

حساب بانکی اسپانیا

پیشنهاد می کنیم اگر به دنبا خرید ملک در اسپانیا می باشید هر چه سریعتر نسبت به افتتاح حساب بانکی در این کشور اقدام نموده و حداقل 400 یورو در آن به منظور پوشش بدهی های آب و برق  و گاز  سپرده نمایید . اگر به ما دستور بدهید که حساب بانکی برای شما باز کنیم سپاسگذاریم خواهیم بود که ما را در جریان جزئیات حساب بانکی خود قرار دهید .

اقامت در اسپانیا

اگر بخواهید در اسپانیا زندگی کنید محلی به عنوان محل اقامت مورد نیاز شما خواهد بود  و ما می توانیم  شما را برایروند درخواستتان یاری کنیم .

اتمام کار

فرآیند کار شما در دفتر اسناد رسمی محل ملک مورد نظرتان انجام خواهد شد . در روز اتمام کار مابقی پول باید به همراه سایر هزینه های ذکر شده در قرار داد پرداخت شود . در تاریخ اتمام کار شما مالک ملک خواهید بود  و ما با سازمانثبت اسناد ملک برای به نام کردن سند ملک شما ارتباط برقرار خواهیم کرد . وقتی کار ثبت نام ملک تمام شد قرارداد اصلی و سند ملک به نام خریدار خواهد شد . حدود 6 ماه از زمان ثبت قرارداد اولیه تا زمان به نام خوردن سند شما طول خواهد کشید و البته این زمان در صورت خرید ملکی  که ثبت نشده باشد به دلیل نیاز به ثبت نام ملک زمان بیشتری خواهد برد .

همین که قرار داد به دست ما برسد  ما آن را برای شما با پست سفارشی  ارسال خواهیم کرد و یا اینکه شما می توانید  زمانی را برای دریافت آن با ما هماهنگ کنید . در این مرحله ما تمامی هزینه های اضافی و مواردی را که در طول معامله از طرف شما پرداخت کرده ایم را طبق یادداشتی از شما دریافت خواهیم کرد و پرونده شما را پایان می دهیم و برای دو سال آن را نزد خود نگهداری و بایگانی خواهیم کرد .  

3 درصد هزینه نگهداری در فروش

اگر شما فروشنده ملک اسپانیایی غیر مقیم هستید که مالیات پرداخت نمی کند  در این صورت وکیل اسپانیایی برای نگهداری ملک شما 3 درصد  از کل مبلغ فروش را برای پرداخت هزینه مالیات بر سود فروش برداشت خواهد کرد . خریدار 1 ماه زمان دارد تا این پول را به سازمان مالیاتی اسپانیا پرداخت نماید و فروشنده هم 3 ماه برای پرداخت  هر گونه هزینه جانبی دیگر برای مالیات سود سرمایه فرصت خواهد داشت .

پس از اتمام کار

تبریک می گوییم شما الان صاحب ملکی در اسپانیا هستید .

اگر کمتر از 183 روز در سال  در اسپانیا  بمانید به عنوان فردی غیر مقیم در این کشور شناخته خواهید شد و در معرض پرداخت مالیات های مشخص شده در قانون این کشور می باشید .

مالیات های محلی اسپانیا

سالیانه مالکان ملک در اسپانیا باید مالیاتی را پرداخت نمایند تحت عنوان IBI . دقیقا شبیه نرخ شارژ مالیاتی انگلیس که در سالن شهر این کشور دریافت می شود . این مالیت برخی از هزینه های اضافی را هم مانند هزینه پسماند ها ، آب و جمع آوری زباله ها را هم شامل خواهد شد . اولین پرداخت را ما برای شما اگر از طرف شما این اختیار را داشته باشیم انجام خواهیم داد و یا توسط خودتان پرداخت خواهد شد و پس از اینکه درخواست ان برای شما ارسال شد .

ما قبلا برای اینگونه پرداخت های شما برنامه ریزی کرده ایم با باز کردن حساب بانکی در اسپانیا و به همراه پرداخت صورتحساب هایی همچون آب و برق و گاز و … در این مورد باید مطمئن باشید که به اندازه کافی در حسابتان پول همیشه و به طور منظم وجود داشته باشد .

مالیات ملی برای افراد غیر مقیم اسپانیا

اگر فردی غیر مقیم در اسپانیا هستید موظف هستید که مالکیت اموال  و مستقلات خود را به اداره مالیات ناحیه خود اعلام نمایید . میزان مالیات برآورد شده باید به مقامات مالیاتی  قبل از 31 دسامبر  هر سال قبل از ارسال دادخواست باید تسلیم شود .

به منظور کمک به خودتان برای انجام این کار می توانید با یک نماینده مالیاتی در اسپانیا  قرارداد بسته  تا در زمان های لازم به شما برای پرداخت مالیات یادآوری شود و یا هزینه مالیات از شما دریافت و پرداخت شود و رسید و قبض آن برای شما ارسال شود .

مالیات ملی برای افراد ساکن اسپانیا

اگر شما ساکن اسپانیا باشید و یا در این کشور مقیم بشوید شما موظف به پرداخت مالیات بصورت سالیانه خواهید بود . کارشناس مالیاتی ساکن در اسپانیا ما می تواند به شما برای این مالیات ها مشاوره داده و پرداخت مالیات ضروری را برای شما انجام دهد .

بیمه در اسپانیا

ما می توانیم شرکت هایی محلی در اسپانیا را به شما توصیه کنیم تا املاک خود را در این کشور بیمه نمایید . بیمه نامه شما همچنین باید مسئولیت های اجتماعی شما را هم بخصوص اگر قرار باشد در آینده املاک خود را اجاره بدهید هم پوشش بدهد .

اگر به هر گونه مشاوره بیشتری نیاز داشتید لطفا با کارشناسان و متخصصین سیاحتگران ساحل آفتاب تماس گرفته و ضمن تنظیم قراری حضوری تمامی سئوالات خود را از کارشناسان ما دریافت نموده و از تخصص آنها بهره مند شوید .

یک ستارهدو ستارهسه ستارهچهار ستارهپنج ستاره (3 امتیاز, میانگین: 5٫00 از 5)
Loading...