شرایط قانونی خرید ملک در ترکیه
مطابق با قانون املاک و اراضی کشور ترکیه که در سال 2012 به تصویب رسیده است خرید ملک و تملک ملک در ترکیه برای شهروندان بسیاری از کشورهای جهان از جمله ایران آزاد و بلامانع است و با توجه به قیمت مناسب املاک در ترکیه، موقعیت جغرافیایی ترکیه و امکان اخذ اقامت ترکیه، خرید ملک در تریکه در سال های اخیر به یک گزینه جذاب برای سرمایه گذاری و اقامت ترکیه تبدیل شده است.
تمامی افراد خارجی که از شهروندان کشورهای مجاز ترکیه شناخته شوند می توانند انواع مختلفی از املاک از جمله ملک های تجاری و مسکونی را در این کشور با استعلام از مراجع معتبر و شناخته شده خریداری و به تملک خود در بیاورند. بر اساس قوانین ترکیه شهروندان خارجی که در این کشور اقدام به خرید ملک می کنند باید ظرف مدت دو سال نهایتا برای شروع ساخت و ساخت پروژه های مشخص شده خود به وزارتخانه این کشور مراجعه نمایند.
اگر به دنبال اخذ اقامت ترکیه و یا سرمایه گذاری در ترکیه در حوزه های مختلف از جمله خرید ملک در ترکیه هستید شناخت بازار سرمایه گذاری و دسترسی به بهترین مکان های سرمایه گذاری برای خرید ملک با توجه به نوع پروژه مورد نظر شما از اهمیت زیادی برخوردار است. کارشناسان ما با داشتن ارتباطات بسیار موثر با کارشناسان و وکلا خبره سرمایه گذاری در ترکیه و شناخت بازارهای سرمایه گذاری این کشور گزینه های جذابی برای پیشنهاد به شما در اختیار خواهند داشت. پس با کارشناسان ما در موسسه حقوقی ساحل آفتاب در تماس باشید.
نوع قرارداد ملک در ترکیه
قراردادهای ملکی در ترکیه تنها باید بصورت قانونی و رسمی بسته شده باشند. بر این اساس انتقال یک ملک در ترکیه تنها با استفاده از اوراق رسمی و ثبتی و پس از توافق و امضا طرفین در دفاتر رسمی اسناد رسمی اسناد ملکی باید صورت بگیرد. در این راستا باید خریدار و فروشنده ابتدا در دفاتر مشاورین رسمی و شناخت هشده یک قولنامه یا قرارداد اولیه داشته باشند. هر چند باید خریدار این نکته مهم را در نظر داشته باشد که امضا این قولنامه به منزله انتقال ملک نیست و در زمانی که فرایند انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی و یا سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه انجام شود، در اصل ملک به خریدار انتقال داده شده است.
محدودیت های مالکیت خارجی املاک در ترکیه برای افراد خارجی
طبق قوانین و مقررات ترکیه افراد خارجی خواهان سرمایه گذاری و خرید ملک در ترکیه مشمول محدودیت های زیر می شوند:
هر شهروند خارجی نمی توند بیش از 30 هکتار از اراضی یا املاک ترکیه را خریداری کند
شهروندان خارجی حق خرید املاک در محدوده های امنیتی و نظامی ترکیه را نخواهند داشت
هر شهروند خارجی نمی تواند بیش از 10 درصد از املاک یک محله یا منطقه را خریداری نماید.
امکان خرید و مالکیت املاک در ترکیه برای شهروندان خارجی و یا شخصیت های حقوقی خارج از ترکیه با وساطت موسسات مالی و بانک ها حتی به صورت اعتباری امکان پذیر است.
در چه صورت قرارداد ملک در ترکیه معتبر نخواهد بود؟
به صورت کلی در صورتیکه در هنگام خرید ملک در ترکیه هر یک از موارد زیر باعث باطل شدن قرارداد ملک می شود:
قراردادها و عقود ملکی که خواسته یا ناخواسته برخی از قوانین کشور ترکیه را نقش و یا نادیده گرفته باشند.
املاکی که بدون تایید وزارتخانه و یا ارگان های امنیتی مشخص در ترکیه خریداری شده باشند.
در صورتیکه ملک خریداری شده در مدت زمان قانونی تعیین شده برای شروع پروژه به وزارتخانه مربوطه معرفی نشوند.
در صورتیکه پایان کار مطابق با برنامه ارائه شده در وزارتخانه مطابق نباشد.
در صورتیکه خریدار ملک تابع کشورهایی باشد که مجاز به خرید ملک در کشور ترکیه نباشند. ( ایرانی ها می توانند در ترکیه سرمایه گذاری و اقدام به خرید ملک بکنند)
در ضمن باید به این نکته توجه داشت که باید قبل از هرگونه انتقال سند ملک در ترکیه باید خریدار ملک درخواست خود را مبنی بر انتقال سند ملک به سازمان اسناد و املاک ترکیه ارائه نماید. به یاد داشته باشید که ارائه ارائه این درخواست در زمان تعیین شده باعث می شود تا انتقال سند ملک در ترکیه با تاخیر انجام شود.
به چه مدارکی برای انتقال سند ملک در ترکیه نیاز است؟
برای انتقال ملک در زمان حضور در سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه و یا دفاتر اسناد رسمی در ترکیه به مدارک زیر نیاز خواهید داشت:
سند ملک مورد نظر یا نامه تایید احراز سازمان ثبت اسناد ترکیه
پاسپورت خریدار خارجی به همراه ترجمه رسمی به زبان ترکی
نامه پرداخت عوارض سالیانه ملک به شهرداری منطقه ملک
بیمه نامه مربوط به زلزله برای انواع املاک که نوعی بیمه نامه الزامی است
دو قطعه عکس برای فروشنده در اندازه 4*6
دو قطعه عکس مربوط به خریدار در اندازه 4*6
یک مترجم ترکیه ای در صورت عدم تسلط به زبان ترکی
اطث و کپی وکالتنامه وکیل به همراه ترجمه رسمی وکالتنامه به بان ترکی و تایید وزارت خارجه و دادگستری کشور فرد خریدار
چه مواردی باید در وکالتنامه خرید ملک در ترکیه دیده شود؟
اگر قصد خرید ملک در ترکیه را دارید و قرار است این کار توسط وکیل شما با استفاده از یک وکالتنامه انجام شود باید این وکالتنامه توسط سفارت مربوط به کشور خریدار ملک مورد تایید قرار گرفته باشد. در ضمن کشورهایی که عضو معاهده لاهه هستند نیاز به ارائه نامه رسمی ندارند اما کشورهایی مانند ایران که عضو معاهده لاهه نیستند باید در زمان ارائه وکالتنامه، ترجمه رسمی وکالتنامه به همراه تاییدیه وزارت خارجه آن کشور و کنسولگری و دادگستری آن کشور و همچنین کنسولگری ترکیه در ان کشور نیز باید ارائه شود.
هزینه های مربوط به خرید ملک در ترکیه
سرمایه گذاری در ترکیه و خرید ملک در ترکیه به غیر از پرداخت هزینه مربوط به ملک در ترکیه نیاز به پرداخت برخی از هزینه های دیگر نیز دارد. بر این اساس و طبق قانون 492 ترکیه در زمان نقل و انتقال سند ملک در ترکیه باید خریدار، به میزان 3 درصد از ارزش واقعی ملک را به عنوان مالیات بپردازد. این مبلغ نسبت به ارزش ملک محاسبه می شود اما باید در نظر داشت که نمی تواند مبلغ تعیین شده کمتر از مبلغی باشد که در زمان تسویه حساب عوارض ملک به شهردرای منطقه پرداخت شده است. بنابراین به غیر از یان هزینه باید عوارض ملک نیز به شهرداری پرداخت شود.
همچنین باید مالیات مربوط به سرمایه در گردش، هزینه های مربوط به استعلام ملک در مواردی مانند عدم واقع شده ملک در اراضی امنیتی و نظامی ترکیه و غیره نیز باید پرداخت شود که در حدود 325 لیر ترکیه در سال 2020 در نظر گرفته شده است.
از دیگر هزینه های مربوط به خرید ملک در ترکیه می توان به موارد زیر اشاره کرد:
هزینه محضری شدن پاسپورت ها در حدود 200 لیر ترکیه
هزینه انتقال سند ملک که در حدود 3 درصد از ارزش ملک تعیین می شود.
هزینه عوارض شهرداری که 2 تا 3 درصد از قیمت ملک محاسبه می شود
هزینه کمیسیون دفتر اسناد رسمی که در حدود 5 درصد از هزینه ملک در نظر گرفته می شود
هزینه ای تحت عنوان خاک که به ازا هر نفر 89 لیر تا 80 دلار آمریکا در نظر گرفته می شود
هزینه بیمه در حدود 300 تا 800 لیر برای هر نفر با توجه به سن فرد
خرید املاک شرکتی در ترکیه به چه شکل است؟
تمامی شرکت ها و اشخاص حقوقی که در ترکیه ثبت شده باشند می توانند با توجه به ماده 35 قانون 2644 ثبت اسناد و املاک کشور ترکیه ، اقدام به خرید ملک در ترکیه به صورت حقوقی بکنند. در این شرایط ملک به نام شرکت ثبت شده خواهد بود و پیرو قوانین خاصی خواهد بود که عمده ترین این قوانین مربوط به: قوانین مربوط به سوخت و نفت، قوانین مربوط به صنعت گردشگری ترکیه و قوانین مربوط به شهرک های صنعتی ترکیه می باشند.
شرکت هایی که قصد خرید ملک در ترکیه را داشته باشند می توانند از اعتبارات بانکی و مالی بانک ها و موسسات مالی دیگر ترکیه نیز استفاه نمایند و شرکت های خارجی هم حتی محدودیتی در این خصوص نخواهند داشت.
اخذ اقامت ترکیه با خرید ملک در ترکیه
افرادی که اقدام به سرمایه گذاری و خرید ملک در ترکیه می کنند در صورت اثبات داشتن شرایط لازم می توانند اقامت دائم ترکیه را نیز هم برای خود و هم برای خانواده همراه خود به دست بیاورند. از عمده ترین شرایط برای اخذ اقامت دائم ترکیه با خرید ملک در ترکیه می توان به حضور حداقل 180 روز در طول مدت 5 سال در ترکیه، عدم داشتن سو پیشینه در طول اقامت موقت در ترکیه و غیره اشاره کرد.
به صورت کلی برای اخذ اقامت ترکیه از طریق خرید ملک ، خریدار ملک در ترکیه باید حداقل به میزان 250.000 دلار آمریکا در ترکیه سرمایه گذاری و یک ملک تجاریو یا مسکونی خریداری نماید . البته شایان ذکر است که خرید ملک به تنهایی منجر به صدور اقامت دائم ترکیه نمی شود. بنابراین افرادی که به دنبال اقامت ترکیه از طریق خرید ملک هستند باید حداقل به مدت 3 سال ملک را نگهداری کنند و در واقع طول مدت سرمایه گذاری آنها در ملک نباید کمتر از سه سال باشد.
در طول این مدت برای سرمایه گذار و خانواده او اقامت به صورت یک ساله صادر می شود و هربار تمدید می شود. با در نظر گرفتن رعایت معیارهای شهروندی در ترکیه، رعایت قوانین ترکیه، نداشتن سو سابقه و غیره بعد از 3 تا 4 سال می توانند برای دریافت اقامت دائم ترکیه درخواست دهند.
البته برخی از سرمایه گذاران با خرید ملک به ارزش حداقل 500.000 دلار آمریکا یا 650.000 لیر ترکیه بدون نیاز به رعایت شرایط فوق می توانند در مدت زمان کمتری اقامت دائم ترکیه را دریافت نمایند.
لازم به توضیح است که حتی بدون خرید ملک در ترکیه و با سرمایه گذاری به میزان حداقل 500.000 دلار آمریکا در یکی از بانک ها و موسسات مالی ترکیه نیز سرمایه گذار می تواند اقامت ترکیه را به دست بیاورد. لازمه اقامت دائم ترکیه این است که حداقل طول مدت سرمایه گذاری و یا سپرده گذاری در ترکیه بیش از 3 سال ادامه داشته باشد.
در ادامه با تمدید اقامت دائم ترکیه افراد سرمایه گذار می توانند بعد از 5 سال برای دریافت تابعیت ترکیه اقدام نمایند.
حداقل سرمایه مورد نیاز برای خرید ملک در ترکیه
هر چند برای دریافت اقامت ترکیه رعایت سقف سرمایه گذاری توصیه می شود اما در نظر داشته باشید که هیچ نوع محدودیتی برای سرمایه گذاری در خرید ملک در ترکیه از نظر میزان سرمایه گذاری و یا قوانین سرمایه گذاری وجود ندارد.
با این اگر به دنبال خرید ملک در ترکیه هستید باید به این نکته توجه کنید که خرید ملک در ترکیه درست مانند ایران در هر منطقه و یا استان ترکیه دارای قیمت های متفاوتی است . بر این اساس یک ملک در ترکیه از حدود قیمت 3 هزار لیر تا 5 یا 6 هزار لیر به طور متوسط قیمت دارد. بنابراین حداقل به حدود 150 لیر ترکیه برای خرید یک ملک در ترکیه نیاز خواهید داشت. هر چند ممکن است بعضا املاکی با ارزش کمتری نیز در ترکیه وجود داشته باشد.
با در نظر گرفتن ارزش تومان به لیر ترکیه و با رعایت حداقل های تعیین شده برای خرید یک ملک متوسط در ترکیه در حدود 300 تا 400 میلیون تومان سرمایه نیاز خواهید داشت که به نسبت قیمت ملک در ایران و بخصوص شهرهای بزرگ ایران قیمت بسیار مناسب تری دارد.
سود خرید ملک در ترکیه
